Nuevas medidas de vivienda, arriendo y ordenamiento abren una nueva etapa para la reconstrucción de las ciudades afectadas por el terremoto
- Asocapitales destaca los instrumentos incorporados en los Decretos 1422 y 1423 para acelerar soluciones habitacionales, proteger a arrendatarios y comercios y facilitar la reconstrucción urbana. La Asociación plantea que su implementación debe estar acompañada de recursos y capacidad técnica para las entidades territoriales.
Bogotá D. C., 18 de septiembre de 2026. Las ciudades afectadas por el terremoto del pasado 10 de agosto cuentan desde ahora con nuevas herramientas para avanzar de la atención inmediata de la emergencia hacia la recuperación y la reconstrucción.
La expedición de los Decretos Legislativos 1422 y 1423 del 17 de septiembre de 2026 incorpora un conjunto de medidas extraordinarias en materia de vivienda, subsidios, habilitación de suelo, ordenamiento territorial, arrendamientos y propiedad horizontal, con incidencia directa en los municipios incluidos dentro del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica.
Para la Asocapitales, las nuevas disposiciones representan un avance para enfrentar simultáneamente tres desatios que hoy tienen los territorios: garantizar soluciones habitacionales a las familias damnificadas, proteger la permanencia de hogares y actividades económicas en inmuebles arrendados y acelerar la reconstrucción física de las ciudades.
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Más herramientas para construir y recuperar vivienda
El Decreto 1422 incorpora instrumentos que amplían la capacidad de respuesta en vivienda y ordenamiento territorial. Entre ellos se encuentran la flexibilización de requisitos para subsidios, un subsidio de arrendamiento temporal de hasta 12 meses, la posibilidad de concurrencia de diferentes subsidios hasta completar el 100 % del valor de una solución habitacional y mecanismos extraordinarios relacionados con el Fondo de Vivienda de Interés Social (FOVIS).
La norma también entrega herramientas excepcionales a los alcaldes para facilitar la reconstrucción urbana, incluyendo ajustes extraordinarios de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), incorporación de suelo, mecanismos para renovación urbana, legalización urbanística y reducción de determinados tiempos administrativos y ambientales.
Para Asocapitales, estas disposiciones pueden contribuir a resolver uno de los principales cuellos de botella que enfrentará la reconstrucción: contar rápidamente con suelo habilitado y con instrumentos urbanísticos que permitan desarrollar nuevos proyectos de vivienda y recuperar sectores afectados.
El decreto incorpora además instrumentos que habían hecho parte de la interlocución adelantada por Asocapitales con el Gobierno Nacional, entre ellos esquemas de gestión mediante patrimonios autónomos, Obras por Impuestos y concurrencia de subsidios.
Proteger la vivienda existente también hace parte de la reconstrucción
El Decreto 1423 complementa estas medidas actuando sobre el mercado de arrendamiento y las edificaciones sometidas a propiedad horizontal. Durante seis meses establece medidas como la suspensión de la ejecución material de determinados lanzamientos habitacionales y comerciales, el aplazamiento del reajuste anual del canon, la prórroga extraordinaria de contratos que cumplan las condiciones previstas en la norma, mecanismos para facilitar acuerdos de pago y medidas temporales sobre los cánones de nuevos contratos. Su aplicación está condicionada a los requisitos de afectación directa establecidos en el decreto.
Estas disposiciones tienen una dimensión económica adicional. Mantener operando establecimientos comerciales afectados contribuye a proteger el empleo, el abastecimiento y la actividad económica.
Los conjuntos y edificios tendrán mecanismos más ágiles para reconstruirse
El segundo frente del Decreto 1423 está relacionado con la propiedad horizontal. Durante 24 meses se flexibilizan mecanismos para utilizar el Fondo de Imprevistos, establecer planes especiales de pago de expensas y realizar asambleas presenciales, virtuales o mixtas que permitan tomar decisiones relacionadas con estabilización, reparación, reforzamiento y reconstrucción de las edificaciones afectadas.
Esto resulta relevante para las capitales, donde una parte significativa de las soluciones habitacionales y de actividades económicas se concentra en edificaciones con régimen de propiedad horizontal.
Asocapitales: las nuevas competencias deben llegar acompañadas de capacidad y recursos
Asocapitales advierte, sin embargo, que la efectividad de los dos decretos dependerá de su implementación. Las normas incrementan responsabilidades territoriales relacionadas con gestión urbanística, licenciamiento, acreditación de afectaciones, inspección y vigilancia del mercado de arrendamiento y otros procedimientos necesarios para que las medidas puedan materializarse.
En el Decreto 1422, por ejemplo, el eventual traslado de trámites de curadores urbanos hacia las alcaldías puede aumentar la presión sobre las secretarías de planeación; adicionalmente, algunas medidas relacionadas con plusvalía pueden representar menores ingresos territoriales sin que exista en el articulado un mecanismo vinculante de compensación nacional.
En el Decreto 1423, las alcaldías deberán ejercer funciones de inspección, vigilancia y control sobre la actividad inmobiliaria de arrendamiento, mientras la acreditación de las afectaciones puede incrementar considerablemente la demanda sobre las entidades territoriales. Estas tareas requerirán equipos, sistemas de información y capacidad operativa adicional.
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Una mesa Nación–ciudades para acompañar la implementación
Asocapitales propondrá al Ministerio de Vivienda, y a las entidades nacionales competentes avanzar en un mecanismo de seguimiento a la implementación de las nuevas disposiciones.
Entre los asuntos que la Asociación considera prioritarios se encuentran establecer mecanismos de cofinanciación para las cargas territoriales, fortalecer la capacidad institucional de las alcaldías, estandarizar los procedimientos de acreditación de afectados y garantizar participación territorial en instrumentos destinados a financiar la reconstrucción. Estas prioridades están identificadas en los análisis jurídicos de ambos decretos.
El objetivo es que las nuevas herramientas jurídicas se traduzcan rápidamente en resultados concretos: familias con soluciones habitacionales, arrendatarios protegidos, comercios funcionando, edificios recuperados y proyectos de reconstrucción avanzando en las ciudades afectadas.
